Wieder gute Stimmung am Hotel-Immobilienmarkt - Was bedeutet das für die Resort-Hotellerie?

Nach cornabedingt schwierigen Jahren erholt sich der Hotel-Immobilienmarkt. Während der Aufschwung in den Städten vielfach wohl noch Jahre dauern wird, hat die Resort-Hotellerie bereits wieder voll durchgestartet. Dies weckt auch das Interesse von Betreiber:innen und Investor:innen an Projekt-Entwicklungen in der Ferienhotellerie. Sind deren hohe Erwartungen aber auch realistisch?

Das Stimmungsbild auf der Expo-Real, der größten Immobilienmesse im deutschsprachigen Raum zeigte deutlich, dass die Asset-Klasse Hotellerie wieder investorentauglich wird. Insbesondere im Alpenraum, aber auch an der Nord- und Ostsee verzeichneten viele Resort-Hotels eine der besten Saisonen aller Zeiten. Trotz steigendem Mitarbeitermangel und zuletzt sehr hohen Baukosten wird allgemein von einer positiven zukünftigen Umfeld-Entwicklung in diesem Segment ausgegangen.

Aufmerksam beobachtet wird diese Tatsache auch von Hotel-Betreibern, die bislang in der Ferienhotellerie nicht (bzw. seit Jahren nicht mehr) aktiv am Markt waren. Dies ist positiv zu bewerten, da einerseits bislang die Auswahl an Betreiber:innen mit ferientouristischer Kompetenz eher überschaubar war und andererseits neue Brands auch neue Zielgruppen für eine Destination erschließen können.

Kritisch abzuwarten ist jedoch, ob die Betreiber-Lernkurve diesmal steiler ist – viele mussten schon in der Vergangenheit die schmerzhafte bzw. verlustreiche Erkenntnis machen, dass die Stadt- und Resort-Hotellerie ganz unterschiedliche Märkte darstellen bzw. das Einstellen auf das lokale Marktumfeld ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist.

Potenziell können je nach Projekt kleinere, regional bestens verankerte Betreiber:innen bzw. Hoteliers-Familien die bessere Wahl darstellen.

Verständlicherweise fokussieren viele Betreiber:innen beim Neu- bzw. Wiedereinstieg idealerweise auf (vermeintliche) Top Lagen bzw. touristische Großprojekte. Hier gilt es kritisch zu hinterfragen, ob die Kosten-Nutzen-Relation stimmig, zudem zeigt die Praxis oft, dass gerade größere Mixed-Use-Projekte zunehmend Widerstand einer kritischen Öffentlichkeit, und damit auch jahrelangen Verzögerungen ausgesetzt sind.

Gerade in zentralen Alpen-Destinationen zeigt sich speziell im Zusammenhang mit Buy-to-Let Finanzierungsmodellen, dass diese in der Praxis insbesondere in Top-Lagen kaum noch durchzubringen sind.

Einher geht auch ein gestiegenes Interesse von Investoren an der Ferienhotellerie – zuletzt auch von semi-institutionellen Investoren & Family-Offices. Kritisch zu hinterfragen ist, ob die Rendite-Erwartungen nachhaltig erwirtschaftet werden können bzw. ob die oftmals geforderte „Exit-Fähigkeit“ tatsächlich gegeben ist. Hier müssen die Planungs-Horizonte von Betreiber:innen und Investor:innen in Übereinstimmung gebracht werden – sehr vorteilhaft ist in diesem Zusammenhang, wenn die Betreiber:in mit ins Risiko bzw. mit ins Investment geht.