Was sind Hotel-Investitionen, die sich lohnen?

In den letzten Jahren hat es durch niedrige Zinsen, moderate Baukosten und mitunter üppige Förderungen sehr hohe Investitionen in der österreichischen Ferienhotellerie gegeben. Bedingt durch die aktuellen Marktbedingungen ist gegenwärtig das Investitions-Klima eher verhalten und so manches fertig genehmigte Bauprojekt liegt in der Schublade in Erwartung besserer Zeiten. Dabei spielen die aktuell vielfach stagnierenden Erträge eine gewichtige Rolle.

Klar ist aber, dass der Spruch „Wer nicht mit der Zeit geht, der geht mit der Zeit.“ auch heute & morgen seine Gültigkeit behalten wird! Jede Investition ist mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden, nichts zu investieren führt aber zweifelsfrei spätestens mittelfristig zur Stagnation bzw. zum Verlust der Wettbewerbsfähigkeit.

Generell gilt als Praktiker-Formel für die Budgetierung von Investitionen in der Ferienhotellerie:

arrowboldNachhaltig erfolgreiche Hotelbetriebe sollten laufend zwischen 3 % und 5 % vom Umsatz für Instandhaltungen investieren.
arrowboldZusätzlich sollte in etwa noch ein „Innovations-Topf“ in derselben Höhe für wiederkehrende größere Investitionen alle 3-5 Jahre zurückgelegt werden.

Aus der langjährigen Betreuung vieler Hotelbetriebe zeigt sich deutlich, dass Betriebe, die regelmäßig und strategisch überlegt investieren, wirtschaftlich signifikant besser dastehen als Hotels mit sehr verhaltenen Investitionen. Kohl > Partner betreut in diesem Sinne laufend Hotelbetriebe bei der Optimierung der kurz-, mittel- und langfristigen Investitions-Fahrpläne.

Zentrale Herausforderung dabei ist die unterschiedlichen Investitions-Ideen zu priorisieren bzw. strategisch zu bewerten und die Liquiditäts-Planung darauf abzustimmen. Je nach Betrieb(skosten), Standort, Zielgruppen, Investitions-Rückstau, Phase in der Betriebs-Übergabe bzw. unternehmerischer Vision & finanziellem Background ergeben sich hier sehr unterschiedliche Pläne.

Die nüchterne Wahrheit dabei ist, dass gerade größere, „visionäre“ Investitionen aus einer strategischen Betrachtung heraus oft richtig & wichtig sind, sich aus rein kaufmännischer Sicht betrachtet aber aktuell kaum bzw. gar nicht rechnen. Ein strategischer Investitionsplan berücksichtigt beide Perspektiven in ausgewogener Sichtweise. Rendite ist nicht alles, aber ohne nachhaltige Rendite ist langfristig betrachtet alles nichts!

Was sind nun Investitionsbereiche, die aus der Beratungs-Erfahrung von Kohl > Partner zumeist strategisch und kaufmännisch vorteilhaft sind?

arrowboldNachhaltigkeit & Energie-Effizienz: Bis vor wenigen Jahren war ein überhöhter Energie-Verbrauch aufgrund der niedrigen Kosten aus betriebswirtschaftlicher Sicht kein maßgebliches Thema. Da die Energiekosten zwar gesunken sind, aber wohl nicht mehr auf den Stand vor 2021 sinken werden, macht es auch für Bestandsbetriebe Sinn, sich mit dem Energie- und Wasserverbrauch eingehender zu beschäftigen. Nicht nur aus ökologischen Gründen, sondern auch, weil es sich in vielen Fällen (auch aufgrund der Fördermaßnahmen) einfach sehr gut rechnet!
arrowboldInterne Prozess-Optimierungen: Auch wenn sich der Mitarbeitermangel aktuell ein wenig beruhigt hat ist klar: Nur kein Handgriff zu viel! Egal ob im Service, in der Küche, in der Reservierung oder den Außenbereichen – es lohnt ein Blick auf Optimierungs-/Automatisierungs- & Digitalisierungsmöglichkeiten in allen Abteilungen.
arrowboldZimmer Refit: Kein Gast möchte im Urlaub schlechter wohnen als in den eigenen 4 Wänden. Eine Erneuerung der Zimmer-Einrichtung und -Ausstattung (oder zumindest eine Teil-Erneuerung) wird in der Regel vom Gast sehr gut aufgenommen und auch potenziell entsprechend honoriert. Praktiker-Tipp „Promille-Regel“ (für zweisaisonale/ganzjährige Betriebe gültig): Dividiert man das Investment pro Zimmer für den Refit durch 1.000, so ergeben sich in etwa die für die Refinanzierung notwendigen Netto-Mehr-Erlöse pro Zimmer und Tag.
arrowboldBetriebsgrößen-Optimierungen / aufeinander gut abgestimmte Bettenkapazitäten und Infrastruktur-Kapazitäten: Ein „glatter“, flächenoptimierter Zimmertrakt-Zubau kann bei solider Grundauslastung zu einer deutlichen Fixkosten-Degression führen, wenn im Restaurant, Spa-Bereich bzw. der sonstigen Infrastruktur keine großen Folge-Investitionen erforderlich sind.

Viel Erfolg beim Investieren - gerne unterstützen wir Sie bei der Optimierung Ihrer Investitionsplanung!