Nachhaltige Betreiberverhandlungen bei Hotelbetrieben – Erfahrungen aus der Praxis
Qualität
Nachhaltige Betreiberverhandlungen bei Hotelbetrieben – Erfahrungen aus der Praxis
29.01.2024
Hotellerie Hotelbetreiber
10.01.2023
Dr. Martin Domenig
Managing Partner
Villach & Wien, Österreich
martin.domenig@kohl-partner.at+43 171 07 099+43 664 20 60 819Zum AutorApartment- und Chalet-Boom ohne Ende?
Die hohe Zahl an Projekt-Entwicklungen im Bereich der Para-Hotellerie ist ein zunehmendes, sehr häufig auch extrem kontroversielles Thema - gerade dann, wenn sich die Frage stellt: echter Tourismusbetrieb oder Immobilienspekulation?
Zweifelsfrei gilt: Apartments und Chalets sind zunehmend beliebte Beherbergungsformen, deren Bedeutung für den Ferientourismus zukünftig wohl noch weiter steigen wird. Wichtigster Einflussfaktor dabei ist zunächst eine positiver Nachfragetrend von Seiten des Marktes. Durch airbnb & Co. haben viele Gäste gerade während der Corona-Pandemie die Flexibilität eines Apart- bzw. Chalet-Urlaubes kennen und schätzen gelernt.
Was die Angebotsseite betrifft, spielt der Strukturwandel im Bereich der Privatvermieter eine bestimmende Rolle, da gerade klassische Bed & Breakfast Angebote immer häufiger (z.B. bei Betriebsübergaben) zu Apartments umgewandelt werden. Neben Entwicklern aus der Immobilienwirtschaft beschäftigen sich auch zunehmend Voll-Hoteliers mit diesem Segment. Insbesondere die entschärfte Personal-Thematik, mögliche Zielgruppen-Differenzierungen aber auch die potenziell gute Drittverwertbarkeit spielen dabei eine große Rolle.
Die Finanzierung über „Buy to let“ (Abverkauf von Wohnungen an Einzelinvestoren und verpflichtende Weitervermietung) an kann in diesem Zusammenhang ein Vorteil sein – dieses Modell wird jedoch in vielen Destinationen sehr kritisch gesehen. Dies insbesondere dann, wenn es um die Entwicklung sehr schlanker Konzepte ohne Zusatzangebot, geringem Dienstleistungsangebot sowie dem Verzicht auf eine Gastronomie geht. Hier bereitet das zunehmende Gastro-Sterben einerseits in Kombination mit dem in machen Destinationen schon sehr hohen bzw. steigenden Anteil an Ferienwohnungsbetten andererseits so manchem Destinationsmanager zunehmend Sorgen.
Die Entwicklung eines Apart- bzw. Chalet-Konzeptes muss daher genau hinterfragt werden, denn die Erfahrung zeigt, dass sich viele Standorte für solche Konzepte nur eingeschränkt eignen, die Dichte an geeigneten Betreibern eher gering ist, und zudem die tatsächlich erwirtschafteten Kapital-Renditen häufig deutlich unter den Versprechungen der Planrechnung zu liegen kommen.
