Apartment- und Chalet-Boom: Tourismus oder versteckte Spekulation?
Hotellerie
Apartment- und Chalet-Boom: Tourismus oder versteckte Spekulation?
18.10.2023
Hotellerie Hotelbetreiber
10.03.2025
Dr. Martin Domenig
Managing Partner
Villach & Wien, Österreich
martin.domenig@kohl-partner.at+43 171 07 099+43 664 20 60 819Zum AutorFaire Hotelpacht: So finden Betreiber und Verpächter das optimale Gleichgewicht
Die nachhaltig erwirtschaftbare Pacht ist ein kritischer Erfolgsfaktor in der Hotellerie. Nur wenn die Pacht realistisch angesetzt ist, können Pachtverträge langfristig Bestand haben. Doch was macht eine faire Pacht aus?
Ein funktionierendes Pachtmodell muss beiden Parteien gerecht werden:
- Der Pächter muss nach Abzug der Pacht einen angemessenen Unternehmerlohn erzielen und sein unternehmerisches Risiko abdecken können.
- Der Verpächter benötigt aus der Pacht eine ausreichende Rendite, um Eigen und Fremdkapital-Zinsen, Tilgungen sowie anstehende Investitionen in die Immobilie zu finanzieren.
Im Sinne einer langfristigen und stabilen Zusammenarbeit sollte es daher das Ziel beider Seiten sein, eine wirtschaftlich tragfähige und faire Pachtstruktur zu vereinbaren.
Umsatzpacht – warum pauschale Prozentsätze nicht immer passen
Im Web kursieren verschiedene Prozentsätze für Umsatzpachten. Doch diese Werte greifen oft zu kurz, da die Kostenstrukturen bzw. die Ertragskraft von Hotels je nach Standort, Hotelkonzept und Preisniveau stark variieren.
Ein zentraler Einflussfaktor für die eine angemessene Pachthöhe ist die Umsatzstruktur des Hotels. Je größer der Anteil der Zimmererlöse am Gesamtumsatz, desto höher ist tendenziell die nachhaltige Pachtquote, da die Margen im Logis-Bereich meist höher sind. Betriebe mit ausgeprägter Gastronomie oder umfangreichen Wellness-Angeboten erzielen oft niedrigere Margen, wodurch die potenziell leistbare Pacht geringer ausfällt.
Ein häufiges Problem speziell in der Ferienhotellerie ist zudem, dass die Pensions-Splittings oft nicht verursachungsgerecht vorgenommen werden. Das bedeutet, dass aus den Halbpensions-Erlösen oft zu geringe Anteile der Küche zugeordnet werden, was zu einer Verzerrung der betriebswirtschaftlichen Berechnung führen kann.
Der Schlüssel: Fundierte GOP-Potenzial-Ermittlung als Basis für eine faire Pacht
Um eine nachhaltige Pacht zu ermitteln, ist eine fundierte Analyse des Gross Operating Profit (GOP) erforderlich. Idealerweise gemeinsam sollten Verpächter und Pächter das wirtschaftliche Potenzial des Betriebs für ein "Normalbetriebsjahr" nach der Anlaufzeit ermitteln.
Ein praxisnaher Ansatz sieht vor, dass etwa 75 % des GOP dem Verpächter und 25 % dem Pächter zustehen. Dabei muss jedoch sichergestellt werden, dass beide Seiten ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen können.
Pachtabdeckungsfaktor – internationale Benchmark für nachhaltige Pachten
Ein international anerkanntes Konzept zur Pachtbewertung ist die Lease Coverage Ratio (LCR), im deutschsprachigen Raum auch als Pachtabdeckungsfaktor bekannt. Diese Kennzahl beschreibt das Verhältnis zwischen operativem Gewinn (GOP) und der jährlichen Pacht.
Ein Beispiel: Eine LCR von 1,4 bedeutet, dass der Pächter die Pacht mit dem erwarteten Betriebsergebnis 1,4-fach erwirtschaften kann. Je höher dieser Faktor, desto krisenfester ist die Pachtstruktur – aber desto niedriger fällt naturgemäß die Pacht für den Verpächter aus.
Ein LCR von mindestens 1,3 gilt als nachhaltig und sichert die Zahlungsfähigkeit des Pächters auch bei leichten Schwankungen. Ein LCR unter 1,2 birgt ein hohes Risiko: Schon moderate Umsatzrückgänge könnten dazu führen, dass die Pacht unter Umständen nicht mehr bedient werden kann.
Die Höhe der LCR hängt auch vom Lebenszyklus des Hotelbetriebes ab. Besonders wichtig ist die Differenzierung zwischen Neubauprojekten („Greenfield“) und bestehenden Hotels mit stabilem „Track Record“. Gerade bei Neubauprojekten besteht die Gefahr, dass die GOP-Potenziale und damit auch die Pacht-Potenziale zu hoch bemessen sind.
Fazit: Nachhaltige Pachtmodelle sichern langfristigen Erfolg, dafür ist eine fundierte Herleitung der GOP-Potenziale erforderlich.
Ob Fixpacht, Umsatzpacht oder hybride Modelle – eine nachhaltig erwirtschaftbare Pacht ist entscheidend für den langfristigen Erfolg eines Hotels. Eine faire Pacht sichert nicht nur den Erfolg des Betreibers, sondern stellt auch sicher, dass der Verpächter langfristig eine stabile Rendite erzielt. Nur wenn beide Seiten profitieren, kann eine nachhaltige Partnerschaft entstehen.
